Nella nota alla soprintendente del Pio Monte della Misericordia dott.ssa Fabrizia Paternò, al sindaco di Casamicciola Giosi Ferrandino e per conoscenza al soprintendente per l’Area Metropolitana di Napoli arch. Mariano Nuzzo, il Commissario Straordinario Giovanni Legnini ricostruisce l’iter che poi ha portato al definitivo accordo per l’acquisto del Pio Monte al patrimonio pubblico.
La nota infatti ha proprio ad oggetto «Protocollo d’intesa per il recupero e la rifunzionalizzazione del complesso immobiliare del Pio Monte della Misericordia, in Casamicciola Terme del 25/07/2023 – Proposta di acquisizione al patrimonio pubblico del Complesso immobiliare del Pio Monte della Misericordia sito in Casamicciola Terme».
In premessa Legnini traccia appunto la “cronistoria” dell’iniziativa: «In data 30 marzo 2023 veniva emanato l’Avviso pubblico avente ad oggetto Manifestazione di interesse ad alienare compendi immobiliari da destinare alla delocalizzazione di parte degli edifici danneggiati dal sisma, approvato con Decreto commissariale n. 1590 in pari data;
con nota prot. n. 1513E/CS/ISCHIA del 11/05/2023, l’Ente Pio Monte della Misericordia rimetteva proposta di alienazione del complesso immobiliare sito in Casamicciola Terme per il prezzo di euro 8.464.130,00.
Con nota prot. n. 1874U/CS/ISCHIA dell’8/06/2023, lo Scrivente ha richiesto all’Agenzia delle Entrate la verifica di congruità del prezzo di acquisto del complesso immobiliare di che trattasi, in conseguenza del suindicato Avviso pubblico del 30 marzo 2023;
con ordinanza commissariale n. 24 del 21 luglio 2023 veniva introdotta la disciplina delle “Delocalizzazioni degli edifici danneggiati o distrutti ad uso abitativo o produttivo” nonché delle azioni finalizzate a “favorire processi di rigenerazione urbana ed il riuso del patrimonio edilizio esistente”;
IL PROTOCOLLO D’INTESA
«in data 25 luglio 2023 veniva sottoscritto il Protocollo d’intesa per il recupero e la rifunzionalizzazione del complesso immobiliare del Pio Monte della Misericordia, in Casamicciola Terme, tra lo Scrivente Commissario straordinario, il Pio Monte della Misericordia, il Comune di Casamicciola Terme e la Soprintendenza Archeologica Belle Arti e Paesaggio per l’Area Metropolitana di Napoli, avente ad oggetto il restauro, la riparazione, la parziale ricostruzione con miglioramento sismico ed efficientamento ambientale del complesso immobiliare;
in particolare, all’art. 6.4 del medesimo Protocollo si conveniva che: “Il Comune di Casamicciola, di intesa con il Pio Monte della Misericordia, si obbligano reciprocamente a provvedere, con separato atto, a formalizzare la convenuta risoluzione consensuale, senza alcun reciproco addebito, della convenzione intercorsa tra gli stessi in data 17.11.2021, avente ad oggetto la pregressa ristrutturazione prevista per il Complesso oggetto del presente protocollo, nonché a regolare il dovuto pagamento del persistente credito vantato dal medesimo Pio Monte nei confronti esclusivi del Comune, in virtù della sentenza della Corte di Appello di Napoli I Sezione Civile N 3211/2004, passata in giudicato”;
inoltre, con l’art. 8 del suddetto Protocollo, relativamente al prezzo della compravendita veniva stabilito che: “Il prezzo del trasferimento alla titolarità pubblica del complesso immobiliare di cui all’articolo 1, comprensivo degli edifici contrassegnati dalle sigle “A1” e “A2” e ad esclusione dell’edificio contrassegnato dalla sigla “A3”, di cui all’articolo 4, comma 2, che rimarrà di proprietà dell’Ente Pio Monte della Misericordia, sarà definito, previa stima tecnico-economica a cura dell’Agenzia delle Entrate – Territorio, sulla base della proposta vincolante formulata dal Pio Monte della Misericordia;
DALL’AGENZIA DELLE ENTRATE STIMA DI 3.800.000 EURO
«con nota acquisita al prot. n. 0801E/CS/ISCHIA del 9/02/2024 l’Agenzia delle Entrate ha rimesso allo Scrivente il documento recante la “Stima del valore di mercato, riferita al mese di dicembre 2023, del complesso immobiliare ubicato in Casamicciola Terme (NA), ad angolo tra corso Luigi Manzi e via Pio Monte della Misericordia, identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Casamicciola Terme al foglio 8, particella 2, subalterni 1-2-3 e 6”, contenente la stima del valore del complesso immobiliare di che trattasi, determinata in euro 3.800.000,00;
con nota prot. n. 0904U/CS/ISCHIA del 14/02/2024 lo Scrivente ha provveduto a trasmettere al Pio Monte della Misericordia il sopra citato elaborato di stima dell’Agenzia delle Entrate, chiedendo altresì la disponibilità ad alienare il complesso immobiliare per il prezzo ivi indicato, ossia euro 3.800.00,00;
con nota acquisita al prot. n. 3030E/CS/ISCHIA del 19/03/2024, l’Ente Pio Monte della Misericordia provvedeva a trasmettere una relazione, a firma della società Abbey Partners Italia s.r.l., contenente osservazioni alla stima dell’Agenzia delle Entrate, non condividendone il contenuto ed insistendo per una valutazione superiore del compendio immobiliare;
con nota prot. n. 3095U/CS/ISCHIA del 20/03/2024, lo Scrivente ha trasmesso all’Agenzia delle Entrate la suddetta relazione, chiedendo altresì di effettuare approfondimenti riguardanti i criteri di stima al fine di provvedere ad un’eventuale revisione della stessa, in conseguenza delle contestazioni formulate dall’Ente proprietario;
con nota acquisita al prot. n. 4154E/CS/ISCHIA del 2/05/2024, l’Agenzia delle Entrate ha fornito riscontro alle suindicate osservazioni comunicando che “non si ravvedono elementi per revisionare la stima del valore di mercato relativa al complesso immobiliare e si conferma la valutazione precedente di euro 3.800.000,00”;
con nota acquisita prot. n. 4688E/CS/ISCHIA del 22/05/2024, l’Ente Pio Monte della Misericordia riscontrava la suddetta nota dell’Agenzia delle Entrate rilevando che la stessa “costituisce l’evidente frutto di un fraintendimento” in quanto la stima economica prodotta dalla Abbey Partners s.r.l. era stata richiesta ed ottenuta dalla stessa società ben prima degli accordi con la Struttura commissariale e comunicando altresì “l’inaccettabilità della valutazione reiterata dall’Agenzia delle Entrate, che avrebbe comportato una vera e propria “svendita” del compendio in esame”. Inoltre, auspicava, sulla scorta delle osservazioni formulate, di poter ottenere un’adeguata revisione più vicina alla stima riportata nell’offerta di vendita;
L’ORDINANZA PER LE DELOCALIZZAZIONI
«con l’ordinanza speciale n. 8 del 24 aprile 2024 sono state introdotte Disposizioni riguardanti la pianificazione e programmazione della messa in sicurezza idrogeologica del territorio di Casamicciola Terme, della ricostruzione privata post sisma e post frana e delle delocalizzazioni. In particolare, l’art. 2, comma 1, prevede che: “Il Commissario straordinario, allo scopo di favorire la realizzazione di unità immobiliari finalizzate alla rilocalizzazione degli immobili danneggiati dal sisma e dalla frana, oggetto di delocalizzazione ai sensi dell’ordinanza n. 24 del 21 luglio 2023, promuove l’acquisizione di edifici o complessi immobiliari dismessi tenendo conto delle manifestazioni di interesse presentate a seguito della pubblicazione dell’avviso in data 30 marzo 2023 e successive proroghe. A tal fine il Commissario, previa valutazione estimativa da parte dell’Agenzia del Demanio, determina con proprio provvedimento, tenendo conto delle domande pervenute ai sensi dell’avviso pubblico, i costi di acquisizione degli immobili nonché degli interventi di ristrutturazione e rifunzionalizzazione e delle capacità insediative degli stessi, distinti per unità immobiliari ad uso abitativo o ad uso produttivo e commerciale”;
LA VALUTAZIONE DELL’AGENZIA DEL DEMANIO
«con nota prot. n. 4890U/CS/ISCHIA del 29/05/2024 lo Scrivente ha provveduto a trasmettere all’Agenzia del Demanio tutta la documentazione relativa al complesso immobiliare di che trattasi, formulando altresì istanza di valutazione tecnico-estimativa dello stesso;
con nota prot. n. 6382U/CS/ISCHIA dell’11/07/2024 lo Scrivente, facendo seguito alla sopra citata nota del 29/05/2024, ha rimesso all’Agenzia del Demanio la relazione di sintesi predisposta dal Politecnico di Milano – Dipartimento di Architettura e Studi Urbani e dall’Università degli Studi di Napoli Federico II – Dipartimento di Architettura, finalizzata a verificare le possibilità insediative nel complesso immobiliare di che trattasi, sia con riferimento a quelle abitative che a funzioni pubbliche connesse al processo di ricostruzione e delocalizzazione;
con nota acquisita al prot. n. 13946E7CS/ISCHIA del 22/11/2024, l’Agenzia del Demanio ha riscontrato la richiesta di valutazione immobiliare a scopo di acquisizione del complesso immobiliare di che trattasi, comunicando che la determinazione del più probabile valore di mercato del complesso immobiliare suddetto è pari ad euro 4.499.113,91, arrotondato a 4.500.000,00, nell’ipotesi in cui non occorrano interventi di bonifica e/o indennizzi dei suoli».
E si arriva alla proposta del nuovo prezzo stimato, che come comunicato ieri è stato accettato dall’Ente Pio Monte della Misericordia: «Tutto quanto sopra premesso e considerato, lo Scrivente, sulla scorta della valutazione conclusiva dell’Agenzia del Demanio e in attuazione delle sopra citate disposizioni commissariali, formula all’Ente Pio Monte della Misericordia nuova proposta conclusiva di acquisto del complesso immobiliare indicato in oggetto al valore massimo di euro 4.500.000,00.
L’acquisizione sarà disciplinata nel dettaglio con successiva ordinanza commissariale, che dovrà essere sottoposta al visto di legittimità della Corte dei Conti, previa trasmissione da parte dell’Ente morale Pio Monte della Misericordia di una comunicazione contenente l’accettazione del suindicato prezzo di acquisto, l’insussistenza della necessità di interventi di bonifica o indennizzi dei suoli nonché la disponibilità a destinare una quota dei proventi al recupero delle antiche terme site in Casamicciola Terme, parzialmente danneggiate dal sisma del 2017, per la parte non coperta dal contributo pubblico di cui alla domanda acquisita al prot. n. 2813E/CS/ISCHIA del 2/08/2023. Ogni altra clausola e condizione per l’acquisizione al patrimonio pubblico dell’immobile indicato in oggetto potranno essere in prosieguo meglio definite».
IL RUOLO DEL COMUNE
L’ultimo passaggio della nota di Legnini è relativo ai compiti del Comune: «Al Sindaco del Comune di Casamicciola Terme, on. Giuseppe Ferrandino, si chiede:
di comunicare la disponibilità dell’Ente comunale ad acquisire al patrimonio pubblico, previa deliberazione del Consiglio comunale, il compendio immobiliare di che trattasi per destinarlo a finalità pubbliche connesse al processo di ricostruzione, delocalizzazione e rigenerazione urbana;
la comunicare la volontà del Comune ad adempiere a quanto previsto dall’art. 6.4 del Protocollo d’intesa, richiamato in premessa, previa deliberazione degli organi comunali competenti.
Si evidenzia da ultimo, non certo per importanza, il notevole rilievo della presente proposta ai fini della ricostruzione post-sisma e post frana e della connessa rigenerazione urbana, senza consumo di nuovo suolo, precisando sin d’ora che l’intervento, in sede di progettazione e di esecuzione, sarà chiaramente soggetto al pieno rispetto delle norme e dei principi stabiliti dal decreto legislativo n. 42 del 2004».
